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k7ag旗舰下载-新黄浦宫斗背后:管理混乱 地产毛利率连续5年走低

2020-01-11 13:04:42
[摘要] 而回顾新黄浦近5年的业绩表现,自2013年始,新黄浦的归母扣非净利润和房地产业毛利率均连续5年出现下滑。值得注意的是,中崇投资及其一致行动人对新黄浦的增持仍在继续。毛利率走低地产主业不振根据披露,新黄浦的主营业务为房地产开发经营与金融,其中公司及子公司的房地产开发项目收入15.58亿元,占2017年度营业收入总额的86.05%。新黄浦方面表示,将加强房地产项目储备。

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k7ag旗舰下载,本报记者 杨玲玲 上海报道

上海新黄浦置业股份有限公司(600638.SH,以下简称“新黄浦”)的“宫斗”事件仍在发酵。近日,根据《中国经济周刊》报道,原董事长程齐鸣被罢免的深层原因在于,程齐鸣与某公司签署了一份劳务费总金额达税后500万元的秘密协议,协议中约定程齐鸣在担任新黄浦董事长期间,听从该公司的“指派和领导”。

针对此说法,《中国经营报》记者多次致电致函新黄浦董秘办和证券部,相关工作人员表示:“根据公司规定,采访事宜直接联系董秘。”随后记者多次拨打董秘电话,均无人接听或由工作人员告知其外出不在办公室。截至发稿前,采访函件亦未收到回复。

记者注意到,新黄浦方面近日公告称,预计2018年上半年度实现归属于上市公司股东的净利1.10亿元左右,同比减少82%左右。而回顾新黄浦近5年的业绩表现,自2013年始,新黄浦的归母扣非净利润和房地产业毛利率均连续5年出现下滑。规模竞争时代,以房地产开发经营为主业的新黄浦出路何在?

“中小房企正面临生存空间遭受挤压的危机,可以深耕细分市场,不一定只有加杠杆做大规模一条路。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。不过,对于特色并不鲜明的房企而言,未来发展路上依然有被市场洗牌、巨头吞并的风险。

管理层“宫斗”资本争夺控制权

近日,新黄浦方面公告表示,召开董事会临时会议,审议通过“关于推荐选举新任公司董事长的议案”,执行董事陆却非当选新一任董事长。

此前不久,根据新黄浦公告,公司7月20日召开董事会临时会议,审议通过“关于罢免程齐鸣公司董事长职务的议案”,罢免原因是鉴于程齐鸣的“年龄及身体原因”。

由于该议案有1名董事反对,3名董事弃权,程齐鸣本人对此议案投反对票,并提出以身体和年龄原因罢免太儿戏,无法律依据。因此上交所“闪电”下发了监管工作函。

随后,新黄浦方面回复监管函表示,公司现由执行董事长兼总经理陆却非代为履行董事长职务,直至选举产生新任董事长为止,与此同时,董事会将及时选举产生新任董事长,公司目前经营管理一切正常。

随着程齐鸣被罢免新黄浦董事长职务,其卸任原因也变得众说纷纭,有公告中提及的“年龄及身体原因”,也有程齐鸣本人对外透露的“被人背后捅了一刀”,同时,近日有报道提出,程齐鸣与另一公司签署了一份劳务费总金额达税后500万元的秘密协议。

根据《中国经济周刊》报道,除了在上市公司违规领薪外,其还与上市公司实际控制人的次级收益人之一,私下签订秘密协议收取巨额劳务费。

据悉,在这份秘密协议中,双方约定3个合作事项,其中包括程齐鸣在任新黄浦董事长期间,听从该次级受益人的“指派和领导”,该次级收益人则付给程齐鸣“劳务费”总计500万元,并承担此劳务费所产生的税金。

对此,新黄浦董事会办公室人士此前在接受媒体记者采访时表示:“程齐鸣是公司大股东华闻控股委派的高管,的确没有从新黄浦领取报酬,但不排除从大股东方面领取,至于金额多少我们并不知晓。”

值得注意的是,近年来新黄浦由于股权分散,成为各路资本竞相争夺的对象。记者梳理发现,包括中科创、五牛衡尊等都曾举牌新黄浦。从2017年始,上海领资通过三次举牌拿下新黄浦15%股权,之后继续加仓。

频频举牌之后,上海领资离场,盛誉莲花和背后的中崇投资现身接盘。据2018年7月12日公告,中崇投资及其一致行动人已持有新黄浦1.23亿股,占总股本的21.85%,逼近控股股东上海新华闻投资有限公司(以下简称“新华闻投资”)控制的25.06%。

值得注意的是,中崇投资及其一致行动人对新黄浦的增持仍在继续。据了解,在未来6个月内,中崇投资将继续增持新黄浦,拟增持的资金规模将不低于1亿元。中崇投资是否有意与新华闻投资争夺新黄浦的实际控制权?对此,记者联系中崇集团方面进行采访求证,截至发稿未获回应。

而各路资本竞相争夺新黄浦的原因何在?市场观察人士认为,新黄浦除了持有两张期货牌照(华闻期货、江西瑞奇期货)、一张信托牌照(中泰信托),以及基金牌照(大成基金)与保险牌照(都邦保险),其本身质地较优也是重要原因,不排除资本看中新黄浦背后资源,新黄浦还有国企改革概念,资本市场是块香饽饽,有一定投资价值。

毛利率走低地产主业不振

根据披露,新黄浦的主营业务为房地产开发经营与金融,其中公司及子公司的房地产开发项目收入15.58亿元,占2017年度营业收入总额的86.05%。不过,近年来公司接连出售旗下北京世纪昌运项目、浦江国际金融广场、嘉兴科技京城等优质地产项目。

同时,新黄浦2017年年报显示,报告期内的房地产储备仅包括南浔浔南草荡漾北侧A、C地块,新顾城保障住房项目0419-01地块(欣康苑),以及奉贤南桥基地大型居住社区12-24A-04A地块(欣平苑)3个项目,持有待开发土地的面积约为141699.4平方米。

新黄浦方面表示,将加强房地产项目储备。不过记者注意到,新黄浦多采用收并购方式获取土地,鲜少在公开市场拿地。此外,今年以来其暂未有土地进账。

另据了解,2018年新黄浦计划实现营业总收入15亿元,其中房地产销售、租赁营业收入计划达到13亿元,计划全年商品房销售合同金额达到16亿元以上。其中,佘山一品项目争取在年内完成剩余90多套房源销售工作,力争合同总销售额要达到9.3亿元以上,回笼资金6亿元。

记者以购房者身份致电售楼处,销售人员介绍称,项目目前在售联排别墅,约270~300平方米,总价约1000万~1400万元/套。不过记者查询了解到,截至8月9日,佘山一品项目(备案名:佘山逸品苑)总住宅套数为319套,可售住宅还有75套,后续销售压力加大。

同时记者梳理发现,2013~2017年,新黄浦的年营业收入分别为8.29亿元、10.12亿元、11.94亿元、11.34亿元、17.78亿元;归母净利润分别为2.28亿元、1.70亿元、2.27亿元、1.02亿元、6.45亿元;经营活动产生的现金流量净额分别为-3.31亿元、3.16亿元、4.94亿元、5.77亿元、-4.38亿元。近年来,上述财务指标在增长和下降之间波动明显,且震荡幅度有加大趋势。

值得一提的是,记者采访中发现,新黄浦最近5年的业绩同比增减幅度,与公司是否在当年出售子公司股权息息相关。

例如,2016年年报显示,新黄浦营业收入11.34亿元,同比减少5.05%,归母净利润1.02亿元,同比减少54.92%。主营业务的投资收益、净利润分别下降51.05%、52.56%。投资活动产生的现金流净额为负,同比下降876.05%。

对于投资收益变动原因,公司方面解释称,2015年转让下属全资子公司北京世纪昌运商贸有限公司股权取得净收益1.2亿元,2016年同类型投资收益比上年度有较大幅度下降。新黄浦方面称,由于投资收益出现较大幅度下降,资产减值损失上升,导致净利润下降幅度较大。

而2017年,新黄浦营业收入为17.78亿元,同比增长56.73%,归母净利润为6.45亿元,同比大增530.91%。当年该公司非流动资产处置损益达到8.28亿元,相比2016年的911.3万元增长明显。对此,新黄浦方面解释称,2017年公司转让下属鸿泰房产公司30%股权,当期确认投资收益金额为8.28亿元,使投资收益比上年度有较大幅度增加,进而使净利润相应增长幅度较大。

不过2013~2017年,新黄浦归母扣非净利润分别为1.63亿元、1.39亿元、0.75亿元、0.45亿元、0.30亿元;同时,新黄浦2012~2017年房地产业毛利率分别为28.32%、25.07%、16.14%、12.89%、11.65%。归母扣非净利润和房地产业毛利率均连续5年出现下滑。

数据显示,2017年房地产板块的毛利率稳步快速提升,从2016年的19.7%提升至2017年的23.4%。而新黄浦毛利率明显低于行业平均水平,毛利率反映的则是企业的盈利能力。“毛利率低说明企业经营管理方面做得不够好,或者说在行业中的竞争力不强。”卢文曦置评称。

(编辑:童海华 校对:颜京宁)

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